KPR vs Bangun dari Nol: Mana yang Lebih Murah di Jakarta 2025?

Daftar Isi

Saya—sebagai Content Writer mediaperbankan.com—ikut bantu jawab pertanyaan penting ini dengan data dan simulasi terbaru. Yuk, kita bedah bareng!

1. Kenali Biaya Membeli Rumah lewat KPR

• Harga rumah tipe 36 di Jakarta: saat ini berkisar Rp800 juta–Rp1 miliar (rumah123.com)
  Untuk analisis ini, ambil nilai tengah: Rp800 juta.

• Uang muka (DP): rata-rata 10–20%. Misal DP 20%: Rp160 juta.

• Cicilan & bunga:
  Catatan: suku bunga KPR konvensional saat ini 6–11%, tergantung tenor dan bank.
  Simulasi: Rp640 juta pinjaman, bunga 8%, tenor 15 tahun ⇒ cicilan sekitar Rp7 juta/bln, total ~Rp1,260 miliar cicilan + Rp160 juta DP ⇒ Rp1,420 miliar.

• Biaya tambahan:

  • BPHTB ≈ 5% × (harga–NJOPTKP) ≈ Rp35 juta

  • Notaris & appraisal & provisi & asuransi ≈ Rp40 juta
    Total biaya awal ≈ Rp75 juta.

• Grand total KPR:
  DP + biaya awal + total cicilan ≈ Rp160 + Rp75 + Rp1,260 = ±Rp1,495 miliar.

2. Simak Biaya Bangun dari Nol

• Biaya tanah: Jakarta (area pinggiran) ≈ Rp10–15 juta/m².
  Anggap tanah 72 m² × Rp12 juta = Rp864 juta.

• Biaya konstruksi: rumah tipe 36–45 minimalis Rp4,5–6 juta/m².
  Ambil rata-rata Rp5,5 juta → 36 m² × Rp5,5 juta = Rp198 juta.

• Biaya arsitek & izin (PBG/IMB): ±5% konstruksi (~Rp10 juta) + PBG sekitar Rp10 juta (sejasa.com).

• Utilitas & lain-lain: listrik, air, cadangan ≈ Rp40 juta.

• Rincian total jika harus beli tanah: Rp864 juta + Rp198 juta + Rp20 juta + Rp40 juta = ±Rp1,122 miliar.

• Kalau sudah punya lahan, cukup bayar konstruksi, izin & lainnya: Rp198 + Rp20 + Rp40 = ±Rp258 juta.

3. Tabel Ringkasan Perbandingan

Skema	Total Biaya Awal	Total Keseluruhan	Kecepatan Huni	Fleksibilitas
KPR (belum punya lahan)	Rp235 juta	±Rp1,495 miliar	Siap huni langsung	Terbatas
Bangun + beli tanah	Rp1,102 miliar	±Rp1,122 miliar	4–6 bulan	Sangat bebas
Bangun (sudah punya lahan)	Rp258 juta	±Rp258 juta	4–6 bulan	Sangat bebas

4. Insightnya Gini

• Kalau belum punya lahan:
  Bangun dari nol lebih hemat sekitar Rp300–400 juta dibanding beli via KPR.

• Kalau sudah punya lahan:
  Bangun sendiri jelas paling terjangkau—cukup modal kontruksi dan izin.

• Tapi, KPR punya kelebihan yaitu kepraktisan dan kecepatan hunian, cocok kalau butuh rumah siap pakai.

• Faktor lain:

  • Risiko biaya membengkak saat bangun

  • Fluktuasi bunga KPR floating bisa tambah beban

  • Bangun memungkinkan kontrol material dan desain sesuai selera

5. Tips

1. Budget detail itu wajib — pakai RAB Excel agar tracking biaya lebih rapi, hindari pembengkakan.

2. Bandingkan kontraktor/material — ambil minimal dua penawaran.

3. Cek program subsidi — bila penghasilan <Rp8 juta/bulan, rumah subsidi dengan bunga 5% bisa jadi opsi menarik.

4. Sisipkan cadangan dana: 10–15% dari total proyek untuk emergensi.

Kesimpulan

• Mau cepat dan praktis, punya dana DP & siap bunga?
  -> Pilih beli via KPR.

• Mau hemat dan punya lahan?
  -> "Bangun dari nol" jauh lebih murah dan flexible.